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          王艷姝、重慶市升輝物業開發有限公司與重慶市堯舜房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛二審民事裁定書

          時間:2018-06-19 14:47發布:重慶合縱律師事務所
            
          重慶市第四中級人民法院
          民 事 裁 定 書
          (2015)渝四中法民終字第00123號
          上訴人(原審原告):王艷姝,女,1980年9月20日生,漢族,居民,住重慶市沙坪壩區。
          委托代理人:喻開渝,重慶合縱律師事務所律師。
          上訴人(原審被告):重慶升輝物業開發有限公司。住所地:重慶市渝北區。
          法定代表人:楊維,該公司董事長。
          委托代理人:肖興誓,該公司副總經理。
          被上訴人(原審被告):重慶市堯舜房地產開發有限公司,住所地:重慶市彭水苗族土家族自治縣。
          法定代表人:龍興順,該公司董事長。
          委托代理人:謝光壽,重慶中庸律師事務所律師。
          上訴人王艷姝、重慶升輝物業開發有限公司(以下簡稱升輝公司)與被上訴人重慶市堯舜房地產開發有限公司(以下簡稱堯舜公司)商品房預售合同糾紛一案,彭水苗族土家族自治縣人民法院于2014年12月11日作出(2014)彭法民初字第03006號民事判決,上訴人王艷姝、升輝公司不服該判決,向本院提起上訴。本院受理后,依法組成合議庭,于2015年2月3日公開開庭對本案進行了審理,上訴人王艷姝的委托代理人喻開渝,上訴人升輝公司的委托代理人肖興誓,被上訴人堯舜公司的委托代理人謝光壽到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
          一審法院審理查明:2012年10月27日,王艷姝作為買方(乙方)與堯舜公司作為賣方(甲方)簽訂了重慶市商品房買賣合同,合同編號為YS0008777,約定乙方向甲方購買重慶市彭水苗族土家族自治縣漢葭街道縣壩街49號“金山佳園”AB棟的B-22-3號房屋,房屋價格為318155元,同時約定了預售資金監管銀行為中國工商銀行彭水支行。關于辦理合同登記備案約定為:“1.預售商品房的,自本合同簽訂之日起10日內,由甲、乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機構申請辦理本商品房預購商品房合同登記備案,提交土地房屋登記機構規定的相關資料,并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單。2.甲、乙雙方應相互配合辦理本商品房合同登記備案。由乙方委托甲方辦理的,乙方應在簽訂本合同1日內,將辦理本商品房合同登記備案需由乙方提供的資料提供給甲方。3.如因甲方的責任,未能按期向房屋所在地土地房屋登記機構提交辦理本商品房合同登記備案,取得土地房屋登記機構出具的登記受理單的,雙方同意按下列方式處理:按逾期時間,分別處理……”該合同的甲方簽章處加蓋有堯舜公司的合同專用章及堯舜公司法定代表人龍興順的私人印章。乙方簽章處有王艷姝的簽名及捺印。升輝公司稱已將B-22-3號房屋銷售給冉武淑,并向本院舉示重慶市商品房買賣合同一份予以證明,該合同甲方處無簽章。2008年4月17日,堯舜公司將“金山佳園”項目的開發權全部轉讓給升輝公司,并簽訂了《房地產開發項目股權轉讓協議》,但至今未辦理過戶手續。堯舜公司于2013年6月18日登報公告聲明:“堯舜公司的法定代表人龍興順于2008年4月17日簽發授權委托書1份,委托升輝公司法定代表人楊維,全權辦理金山佳園項目的施工銷售及產權事宜,并雕刻了堯舜公司金山佳園工程項目部和工程項目部財務專用章各一枚。后因該項目對內對外所簽發的各項合同及資料文件全用堯舜公司公章及財務專用章、合同專用章,為了維護雙方的合法權益和企業正?;\作,經堯舜公司股東會決議,于2012年6月12日以‘渝堯房司(2012)16號’文件函告升輝公司,解除了對其法定代表人楊維的授權委托,廢除了‘金山佳園’工程項目部專用章及工程項目部財務專用章。自此以后,以上述兩個作廢的項目專用章簽訂的金山佳園項目購房合同及其他合同、資料文件等,堯舜公司一概不予認可,由此產生的經濟及法律責任,由升輝公司自行承擔?!北景杆娴摹敖鹕郊褕@”AB棟的A-10-5號、B-10-4號、A-23-5號房屋目前被人民法院依法查封。升輝公司稱已將A棟10-5號房屋銷售給高騰云、錢正碧;B棟10-4號房屋銷售給廖洪建、朱迅城;A棟23-5號房屋銷售給了丁進,并舉示重慶市商品房買賣合同三份予以證明,該三份合同甲方處無簽章。
          王艷姝在一審中訴稱:2012年10月27日,原告王艷姝(合同乙方)與被告堯舜公司(合同甲方)簽訂了《商品房買賣合同》(合同編號為YS0008777)及附屬的《合同補充協議》(附件五),約定原告王艷姝一次性購買被告堯舜公司開發的位于重慶市彭水苗族土家族自治縣漢葭街道縣壩街49號金山佳園AB棟B-22-3號預售商品房,房屋建筑面積為85平方米的二室二廳,房屋價格為318155元,并且合同第十二條約定:預售商品房的,自本合同簽訂之日起10日內,由雙方向房屋所在地土地房屋登記機構申請辦理預購商品房合同登記備案,提交相關資料,取得登記備案單。逾期60日后,乙方要求繼續履行合同的,合同繼續履行,自約定提交資料取得登記受理單之日起,至甲方實際提交資料并取得登記受理單之日止,甲方按日向乙方支付已付房款萬分之一的違約金。合同第七條及合同補充協議第七條約定甲方應于2013年12月30日前將質量驗收合格,取得《單位工程竣工驗收記錄》交付乙方。合同第九條約定:甲方逾期60日交房,乙方要求繼續履行合同的,合同繼續履行,甲方自約定的最后交付期限第二天起至實際交付之日止,按日向乙方支付已付房款萬分之0.3的違約金。合同簽訂后,原告王艷姝一次性支付了全部購房款,被告堯舜公司也出具了收據,并按規定對合同進行了網簽。原告王艷姝也按約定準備并提交了預售商品房登記備案需要由乙方提供的資料。但是,合同簽訂后,雖然經原告王艷姝多次催促,被告堯舜公司卻一直不履行合同義務,至今沒有為原告王艷姝辦理合同登記備案手續,更沒有依約交付房屋,嚴重違反合同約定,侵害了原告王艷姝的合法權益。另得知,金山佳園項目系被告堯舜公司與被告升輝公司于2008年就開始合作開發的聯建項目,合同中甲方雖然沒有被告升輝公司,但依法應將升輝公司列為共同被告。另外,合同第九條約定逾期交房按日萬分之0.3計算違約金,原告王艷姝認為該計算標準明顯過低,依照《合同法》第一百一十四條的規定,請求人民法院予以增加至日萬分之三。為維護自身權益,依照《民事訴訟法》第三十三條關于不動產糾紛由不動產所在地人民法院管轄的規定,原告王艷姝訴至人民法院,請求人民法院依法判決:一、確認原告王艷姝與被告堯舜公司簽訂的《商品房買賣合同》(編號為YS0008777)合法有效,并繼續履行合同;二、二被告立即為原告王艷姝辦理《商品房買賣合同》(編號為YS0008777)登記備案;三、二被告立即交付重慶市彭水苗族土家族自治縣漢葭街道縣壩街49號金山佳園AB棟B-22-3號房屋給原告王艷姝;四、判決二被告立即支付原告王艷姝自2012年11月18日起至實際取得土地登記機構出具的登記受理單之日止,以總房款318155元為基數,按日萬分之一計算逾期辦理商品房買賣合同登記備案的違約金(暫時計算至2014年11月18日共計730天為23225元);五、二被告立即支付原告王艷姝自2013年12月31日起至實際支付房屋之日止,以總房款318155元為基數,按日萬分之三計算逾期交房違約金(暫時計算至2014年11月18日共計322天為30733元),以上四、五兩項金額共計53958元;六、案件受理費由二被告全部承擔。
          堯舜公司在一審中辯稱:堯舜公司已經將金山佳園項目轉讓給被告升輝公司,合同的簽訂人和履行人均是升輝公司,堯舜公司并沒有實際參與,不存在履行合同的義務,應當駁回原告王艷姝對堯舜公司的訴訟請求。
          升輝公司在一審中辯稱:原告王艷姝并沒有向升輝公司支付購房款,所以合同沒有生效,故不應交付房屋和支付違約金,應當駁回原告王艷姝的訴訟請求。
          一審法院認為,本案是一起商品房預售合同糾紛。王艷姝與堯舜公司所簽訂的編號為YS0008777的重慶市商品房買賣合同系雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的,也不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效情形,故該合同有效。本案爭議的焦點在于原告王艷姝是否已經支付了購房款。王艷姝舉示收據一份,擬證明其已經向堯舜公司繳納了購房款。該收據上加蓋有堯舜公司的財務專用章,經辦人處有XX的簽名。二被告均稱王艷姝并未實際支付房款。王艷姝稱購房款318155元是通過現金交付,是于2012年11月14日在售房部交付的現金,二被告均否認原告王艷姝實際交付了房款。既然雙方在合同中約定了預售資金監管銀行為中國工商銀行彭水支行,對于購房款理應通過銀行予以交付。王艷姝主張在售房部交付318155元的現金完全不符合常理,缺乏實際交付的可信性,王艷姝舉示的證據也不足以證明其已經支付了購房款。綜上,不能認定原告王艷姝已經向二被告繳納了購房款。本案所涉的合同的甲方簽章處均加蓋的是堯舜公司的合同專用章及其法定代表人龍興順的私人印章,堯舜公司將金山佳園項目轉讓給被告升輝公司,但未辦理過戶登記,故因本案所涉的三份重慶市商品房買賣合同產生的法律責任,應由二被告共同承擔。雙方在合同中約定:“預售商品房的,自本合同簽訂之日起10日內,由甲、乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機構申請辦理本商品房預購商品房合同登記備案,提交土地房屋登記機構規定的相關資料,并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單。2.甲、乙雙方應相互配合辦理本商品房合同登記備案。由乙方委托甲方辦理的,乙方應在簽訂本合同1日內,將辦理本商品房合同登記備案需由乙方提供的資料提供給甲方?!惫试诰邆浞课莸怯洐C構規定的登記備案所需的相關資料后,堯舜公司與升輝公司應當協助王艷姝辦理編號為YS0008777的重慶市商品房買賣合同的登記備案。對于王艷姝主張的逾期辦理登記備案的違約金,因原告王艷姝并未實際支付購房款,原告王艷姝舉示的證據也不足以證明不能辦理登記備案的原因在甲方,故對于原告王艷姝主張的逾期辦理登記備案的違約金,不予支持。鑒于不能認定王艷姝已經向二被告支付了購房款的情況下,王艷姝請求繼續履行合同、交付房屋、支付逾期交房違約金的請求缺乏事實依據,不予支持。據此,依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款,《中華人民共和國合同法》第五十二條,《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定,判決:一、確認原告王艷姝與被告堯舜公司所簽訂的重慶市商品房買賣合同(編號為YS0008777)有效;二、重慶市堯舜房地產開發有限公司與被告重慶升輝物業開發有限公司于本判決生效后三十日內協助原告任煜辦理重慶市商品房買賣合同(編號為YS0008777)的登記備案手續;三、駁回原告王艷姝的其余訴訟請求。案件受理費1229元(原告王艷姝已預交614.5元),減半收取614.5元,由原告王艷姝負擔574.5元,重慶市堯舜房地產開發有限公司、重慶升輝物業開發有限公司負擔40元。
          王艷姝不服一審判決,向本院提起上訴,請求撤銷一審判決第二項,改判二被上訴人立即為上訴人辦理合同備案登記手續;撤銷一審判決第三項,改判兩被上訴人立即交付房屋并立即支付上訴人自2012年11月18日起至實際取得土地房屋登記機構出具的登記受理單止,以總房款318155元為基數,按日萬分之一逾期辦理登記備案的違約金及立即支付上訴人自2013年12月31日起至實際交房止,以總房款31855元為基數,按日萬分之三計算逾期交房違約金,兩項共計53958元;本案一、二審訴訟費均由兩被上訴人負擔。事實和理由:原判認定事實不清,適用法律錯誤。
          升輝公司辯稱:房屋買賣合同無效,雙方實際是借款擔保,而不是房屋買賣。金山家園這個項目比較特殊,彭水縣政府已經介入。
          堯舜公司辯稱:一審認定事實清楚,判決結果只有本公司與升輝公司協助辦理合同備案登記不合法。
          升輝公司不服一審判決,向本院提起上訴,請求撤銷原判、改判駁回王艷姝的全部訴訟請求并承擔本案的訴訟費。事實和理由:1.一審法院已經確認了王艷姝與重慶市堯舜房地產開發有限公司簽訂的商品房買賣合同有效,并在判決生效后三十日內協助辦理登記備案手續。但上訴人認為,上訴人升輝公司與被上訴人之間是借貸法律關系,王艷姝與重慶市堯舜房地產開發有限公司簽訂的商品房買賣合同僅是作為雙方借貸的擔保,本質上屬于抵押擔保中的“流質”條款,該合同應當認定無效。
          王艷姝辯稱:請求駁回上訴人升輝公司的上訴請求。合同是商品房買賣合同,已經網簽,且開發商承諾辦理登記備案,對方為了自己利益主張合同無效是錯誤的。
          堯舜公司答辯稱:同意升輝公司的意見。
          二審中,王艷姝向本院出示了以下證據:1.《會議紀要》及任國卿的《說明》,證明任國卿與升輝公司的法人楊維之間具有借款關系;2.中國工商銀行銀企對賬單兩張,證明堯舜公司在代還任國卿的借款。升輝公司質證認為,對《會議紀要》真實性無異議。楊維與任國卿系借貸關系,雙方約定按房屋總價620萬網簽給任國卿做擔保。但擔保不能作“流質”約定,因此購房合同無效。對其他證據的真實性無法確定。堯舜公司質證認為,對《會議記錄》真實性無異議,可以證明借貸法律關系屬實,但房屋買賣合同作為該筆借款的擔保,應當認定無效。對任國卿的《說明》,合法性、關聯性均有異議。以上證據經本院審查,各方當事人對《會議記錄》的真實性無異議,予以采信。任國卿未親自出庭,對其出具的《說明》無法核實其真實性,對以上證據不予采信。對中國工商銀行銀企對賬單兩張,無法核實匯款用途,本院不予采信。
          本院二審審理查明:楊維與任國卿、陳健、周佳焱就還款事宜于2012年9月10日達成最終解決方案,并形成《會議記錄》?!稌h記錄》約定:“一、借款方楊維承諾2012年10月15日之前一次性支付借款本金及利息550萬元給任國卿;二、⑴雙方協商在2012年9月20日之前,先按房屋總價620萬元網簽給任國卿作為借款保障;⑵房屋價格按市場價下浮5%作為優惠,房屋以每層簽訂,任國卿在2012年10月15日之前不能出售該批房屋;⑶在借款方將本金及利息還給任國卿后,任國卿主動配合解除該批房屋的網簽,若無法解除所產生的所有稅費由任國卿承擔;⑷若2012年10月15日,借款方未能按時支付本金及利息給任國卿,則任國卿有權任意處理該批房屋,房屋收入歸任國卿所有,之前楊維和升輝公司出具給任國卿的所有借據、借款協議全部作廢?!币蛭醇皶r歸還借款,楊維同意出售17套房屋以歸還借款,于2013年10月23日對以下售房方案表示同意,并形成《關于彭水金山佳園周佳焱等17套房屋代賣備忘錄》一份,載明:“一、該批房屋一方面抓緊備案,另一方面請金山佳園銷售代表代賣。二、我公司組織人員配合銷售,所有費用由我公司自行承擔。三、升輝公司不收取管理費(按升輝公司規定給升輝公司銷售人員按每套房屋的銷售價格提取1.5%的提成費)。四、該批房屋的售價由周家焱等人自行定價。五、該批房屋的所有售房款由周家焱等人委派人員全權收?。ㄔ撆课莸陌唇铱钣缮x公司代收,到升輝公司賬上后立馬劃給周家焱)?!北景赋鍪劢o周家焱的三套房屋包含在以上備忘錄的17套房屋內?,F楊維因涉嫌非法吸收公眾存款罪已被公安機關逮捕。
          本院二審查明的其余事實與一審相同。
          本院認為,本案是一起商品房預售合同糾紛,王艷姝作為購房人是否實際按合同約定支付購房款是本案各方爭議的焦點,同時也是認定合同效力及各方權利義務的關鍵所在。在二審中,王艷姝自認其沒有實際支付購房款,其購房款通過抵扣楊維或升輝公司對任國卿的欠款而間接支付,且該事實升輝公司及堯舜公司均認可。那么,楊維與任國卿就借款事實達成協議是代表其本人還是其履行公司法定代表人的職務行為,即是楊維作為自然人與任國卿之間存在借款關系,還是升輝公司與任國卿之間存在借款關系,需要將楊維和任國卿追加為當事人才能查清,任國卿是否自愿將其對外債務抵扣王艷姝的購房款也需要將任國卿追加為當事人才能查清,而查明本案相關的民間借貸事實及任國卿的真實意思表示,對正確處理本案有至關重要的作用。因此,本案應當追加楊維、任國卿等人作為當事人參加訴訟,一審未予追加屬于程序違法,應當發回重審。
          綜上,因王艷姝在二審中作了新的陳述導致一審法院認定事實不清,適用法律不當,應當撤銷原判,發回一審法院重新審理。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(四)項的規定,裁定如下:
          一、撤銷彭水苗族土家族自治縣人民法院(2014)彭法民初字第03006號民事判決;
          二、本案發回彭水苗族土家族自治縣人民法院重審。
          審 判 長  譚中宜
          審 判 員  王勐視
          代理審判員  劉文玉

          二〇一五年三月二十三日
          書 記 員  謝 一
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